Применение контрактов «Open book» для реализации строительных проектов

Применение контрактов «Open book» для реализации строительных проектов

Применение контрактов «Open book» для реализации строительных проектов

Рубрика #напишут #openbook #ценообразование

Прислано подписчиками.. 

Многие эксперты, обратили внимание на один из пунктов Дорожной Карты Минстроя, утв. вице-премьером Маратом Хуснуллиным 28 января 2022 г № 812п-П49 "Совершенствование правового регулирования в сфере строительства и практики применения внесенных изменений в нормативные правовые акты". Это п 2.5. «Проработка концепции проведения эксперимента с применением концепции "Открытая книга" (Open Book) для реализации строительных проектов».

Касательно применения контрактов «Open book»  

Мнение Александра Карпушкина, автора статей и публикаций по строительной тематике специально для Телеграм-канала "Просто о сметах":

Во-первых, необходимо отметить, что данный вид контракта имеет также название Cost-Plus Fee (Затраты+вознаграждение). Он происходит из концепции распределения рисков между заказчиком и подрядчиком по изменению стоимости ресурсов и их фактического расходования. Здесь риски изменения стоимости ресурсов (заработной платы, стоимости материалов, аренды техники и пр.) берет на себя заказчик. Такой тип контракта обычно используется для строительства объектов, когда нет полного объема проектной и сметной документации, либо если есть высокие риски изменения этих объемов к концу строительства. Вариантов расчета вознаграждения также существует множество, от процента, фиксированной суммы, до прогрессивной шкалы. В таком контракте для подрядчика не важны ни объемы, ни цены, он просто предоставляет людей и технику, может привезти материалы, может взять заказчика. Можно сказать, что данный тип контракта противоположен контракту Unit price (цена за единицу, единичная стоимость, т.е. с применением единичных расценок) и Stipulated (lump) Sum (Оговоренная сумма). В данных типах контракта риски изменения стоимости и расхода ресурсов берет на себя подрядчик. По сути, все три типа контрактов в первую очередь отражают способы определения цены и соответственно способы оплаты.

В отечественной системе согласно ст. 709 и 424 Гражданского кодекса нет четкой грани между указанными способами определения цены. Можно сказать, заказчик оплачивает подрядчику работы по единичным расценкам сметы, и вместе с тем, эта цена включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение. Поэтому часто даже при наличии сметной документации, прошедшей государственную экспертизу, к подрядчику могут предъявить претензии по необоснованному обогащению. Залазят в расценки, снимают средства за неиспользованные краны и пр. Получается и с учетом принципа усреднения, который почему-то не перекочевал из МДС-35 в приказ 841/пр, и с учетом того, что мы все работаем в рынке последние 30 лет, у нас еще остались и старые инструменты и старое понимание их применения.

Также возникает проблема с финансированием таких контрактов. Если контракт заключается без полного комплекта проектной документации, и соответственно без полного комплекта детальных смет, то бюджет строительства должен закладываться по объекту-аналогу или на основе расчетов по УНЦС. В классическом контракте заказчик перекладывает большинство рисков изменения стоимости, а также объемов работ на подрядчика и очень много работ он делает просто бесплатно. В контракте такие условия есть, если ты ввязываешься, то должен понимать, что все что не учтено или некорректно просчитано – за твой счет. 

Таким образом, возможность и решение об увеличении стоимости контакта в связи с существенным изменением стоимости ресурсов, то, что сейчас повсеместно происходит в свете концепции распределения рисков между заказчиком и подрядчиком теряет смысл. Заказчик как раз выбирает: кто берет на себя риски и применяет соответствующий тип контракта. Поэтому увеличения стоимости контракта, ровно, как и его уменьшения по единичным расценкам быть не должно.

Данный подход остался еще с плановой системы экономики и совершенно не отражает сегодняшние риски и потребности. А риски – это в первую очередь запасы. Фактически запасы на непредвиденные расходы на западе значительно выше и составляют около 10-15% на стадии строительства против наших 2-3%. Также подрядчик не имеет возможности заложить никаких запасов на свои риски, а только может снизить цену на конкурентной процедуре.

Кроме того, к стоимости по объекту-аналогу западные коллеги также прибавляют около 30-100%. В таком случае заказчик имеет средства заключить контракт EPC, который как раз и закладывает все риски и дороже обычных и контракт по фактическим затратам. У нас же запаса к объекту-аналогу вообще никаких не закладывают и что будет делать заказчик, когда ему не будет хватать средств? А их практически никогда не хватает!

Данный тип контракта подразумевает более глубокое участие заказчика в строительстве. Фактически он должен проверять всю бухгалтерскую документацию (отсюда и название). Т.е. расходы заказчика на специалистов тут будут выше. Часто создается корпорация из заказчика, проектировщика и подрядчика и данные взаимоотношения происходят внутри этого объединения. Плюс, необходимо понимать, что многие подрядчики все еще работают «в черную», т.е. имеют «серую» зарплату, «оптимизируют» налоги и занимаются прочими подобными вещами. И работать по такой схеме не просто не захотят, но и не смогут.
Также, в связи с последними изменениями законодательства, с отменой многих требований у многих подрядчиков возникает еще больший соблазн воспользоваться ситуацией. И сейчас очень своевременно было бы принять закон, наподобие Закона Линкольна (Закон о ложных исках) [Марата Хуснуллина - прим.ред] для защиты заказчика и государственной собственности от неправомерных действий подрядчика. 

P.S: Сама идея применения типа контракта «Open book» очень хороша, опробована и давно работает на Западе в рыночной системе. Но она не «поедет» с нашей системой ценообразования, контрактации, закупок, оставшимися еще с плановой системы экономики.

Мнение Андрея Орловского, Генерального директора сервиса по оценки стоимости строительства GLOBECOST.COM специально Телеграм-канала "Просто о сметах":

Как известно, любой эксперимент, начинается с гипотезы и направлен на поиск чего-то нового. Я могу предполагать, что гипотеза, в данном случае может заключаться в том, что использование механизма «Открытая книга» позволит либо сократить стоимость строительства, либо сократить сроки, либо обеспечить прозрачность взаимоотношений. На мой взгляд, в рамках реализации государственных проектов, добиться этого с применением механизма «Открытая книга» не получиться, а может быть обратный эффект по следующим причинам:

  1. Система ценообразования – для возможности применения данного механизма, необходимым условием должен быть переход к ресурсному методу ценообразования, который уже используется на некоторых коммерческих проектах, но никак не может быть реализован в рамках государственной системы и переход постоянно откладывается.
  2. Коррупция – не для кого не секрет, что Российская Федерация, занимает одно из ведущих мест по уровню коррупции и строительство, является одним из самых ярких примеров. Главное условие для коррупции, это возможность. В условиях, когда нет одного заинтересованного Заказчика, который вкладывает личные деньги, а ответственность размыта между различными государственными структурами, механизм «Открытая книга», является отличной возможностью появления дополнительных коррупционных схем, которые приведут к увеличению стоимости. 
  3. Отсутствие компетенций и кадров – для проверки всех расходов (а именно это предполагает механизм «Открытая Книга») и оценки их рыночности, необходимо иметь большой штат сотрудников Заказчика, который способен оперативно производить проверку, запрашивать альтернативы по стоимости и т.д. На нашем рынке, очень мало специалистов, которые понимают эту специфику и не все из них будут готовы работать в государственных учреждениях. Теоретически, это могут быть инженеры-сметчики, но за последние годы, роль профессии сметчика сильно недооценивалась (низкий уровень оплаты труда) и сильных специалистов очень сложно найти. Если говорить о других странах, то там Cost Manager или Quantity Surveyor (близкий аналог сметчика), зарабатывает на уровне Руководителя проекта. Высокий уровень оплаты труда, позволяет привлекать специалистов в профессию и обеспечивать высокий уровень компетенции и ответственности.
  4. Снижение производительности труда – по своей практике, мы видим, что для многих подрядчиков, оплата труда рабочих является центром убытков и в первую очередь это связано с неэффективной организацией труда и падением производительности в целом. В случае применения механизма «Открытой книги», необходимо проработать мотивационные программы для подрядчика и рабочих, а также обеспечить переход на сдельную оплату труда. В ином случае, за всю неэффективность подрядчика, будет платить государство (точнее, налогоплательщики).
  5. Адекватный начальный бюджет проекта – это самый проблемный и важный момент. Любой инвестиционно-строительный проект, должен предполагать возврат вложенных средств и их эффективность. Это может быть не только доход, но и Social Value т.е. ценность для общества в виде создания рабочих мест, дополнительной инфраструктуры, обеспечивающей развитие региона. В государственной системе ценообразования, отсутствует адекватный механизм для оценки стоимости на ранних стадиях. Укрупненные нормативы цены строительства (УНЦС), не отражают реальную стоимость и постоянно отстают от рынка. Это приводит к тому, что проекты изначально стартуют с дефицитом бюджета и без достаточного резерва средств (contingency) на покрытие рисков и изменений проектных решений. И если для коммерческих проектов такие, мы уже используем альтернативные методики, с расчетом рисков и прогноза бюджета, то на государственном уровне увы ничего нет. Мы уже выпускали большую статью про международный опыт, на эту тему.

В заключение, следует отметить, что применение механизма «Открытая книга» в чистом виде, практически не существует и скорее является мифом. На практике, в большинстве случаев, на частных проектах используется смешанные формы, где часть, которая находиться под контролем подрядчика является фиксированной (расценки на работы, общепроизводственные расходы, накладные и прибыль), а остальная часть (в основном это стоимость материалов и объем работ) определяется на основе совместных закупочных процедур и фактических затрат. В этом случае, сохраняется мотивация подрядчика реализовать проект в срок, но сокращает его риски в части неконтролируемых им затрат и это более эффективная схема.

Справочно:

Две заслуживающих внимания ссылки из разряда «А как у них?» 

  1. Четыре уровня Open Book в Великобритании.
  2. Правовые и политические аспекты cost-reimbursement контракта в США.(перевод - на канале "Просто о сметах").

Есть что дополнить, прокомментировать, сказать? Пишите: smety@all-smety.ru!

Возврат к списку статей
Применение контрактов «Open book» для реализации строительных проектов