Про зоны подтопления и те самые поправки в Водный кодекс

Не совсем наша тема, но мимо пройти не смогли.

С 4 августа вступил в силу закон, меняющий несколько строк в ст. 67.1 Водного кодекса. Формально — про зоны затопления и подтопления. По факту — новое условие для стройки почти по всей стране. И, кажется, количество последствий настолько велико, что их даже просчитать сложно.

Что интересно, Федеральное агентство водных ресурсов, которое эти зоны и определяет, внезапно оказывается в позиции, о которой раньше в стройке не особо задумывались. В качестве возможного решения пока видится попробовать успеть переутвердить до конца года зоны в меньшую сторону - хотя бы там, где идёт основной объём жилья и строек в целом.

Дмитрий Макеев, зам.председателя ПАО "Банк ПСБ":

Когда мы начали переезжать в Ярославль, а у нас запланировано в Ярославле строительство большой инфраструктуры, мы первым делом начали думать, на каком участке земли и как город будет участвовать в развитии этой земли. Например — забыл номер закона, который недавно принят в Госдуме, закон о зонах подтопления, — где сейчас запрещено развитие практически строительства вдоль всех рек и водоёмов в любом городе страны. Мы столкнулись с этой проблемой: земля, на которой мы решили строиться, была выбрана вдоль реки Которосль, впадающей в Волгу, и, согласно новому закону, она оказалась в зоне подтопления — и у нас достаточно тяжело попали девелоперы, которые с нами в партнёрстве: они участок купили, а вышел закон — и теперь строить там нельзя. Наличие мастер-плана, который был бы связан со всеми такими законами и учитывался бы при написании закона, очень помог бы для таких крупных переезжающих организаций.

Интересно, проходил ли Федеральный закон от 04.08.2026 № 301-ФЗ "О внесении изменений в статьи 24 и 67-1 Водного кодекса Российской Федерации и статью 3 Федерального закона "О безопасности гидротехнических сооружений" с изменениями в Водный кодекс процедуру ОРВ - оценки регулирующего воздействия?

[Ключевой момент — оценка последствий: какие выгоды и издержки (финансовые, временные, организационные) возникнут у разных групп (бизнеса, потребителей, государства) для каждого варианта].

Если да, то где можно посмотреть отчёт об ОРВ?

Если нет, то... «А что – так МОЖНО было??!!»

Минстрой пообещал отрегулировать проблему подтопления жилья.

74 млн кв. м, из которых 65 млн - только строящееся жилье, попало под прямую норму Водного кодекса.

Зам.министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин:

Все обязательства, взятые компаниями перед банками и людьми, будут выполнены. Что касается регистрации индивидуального жилищного строительства, Росреестр в рамках 218 федерального закона продолжает регистрацию там, где это возможно. Что будет с ИЖС, мы сейчас дорабатываем. Мы будем вносить поправки. Это никак не повлияет на безопасность людей, проживающих в зонах подтопления. Конечно, все будет сделано с учетом отрицательного опыта Дагестана

Тема ФЗ-301 — резонансных поправок в ст. 67.1 Водного кодекса, когда раньше зона подтопления риском не считалась и инженерная подготовка снимала вопрос, ожидаемо получила продолжение. После потопа в запрещенограмах — и, подозреваем, изрядной доли тех, до кого не сразу дошло, что вообще произошло 4 августа, — вопрос подняли уже не только застройщики на форуме в Перми, но и банки. И вот 2 сентября, после паузы (видимо, приходили в себя), Минстрой выдал разъяснение № 54339-ИФ/08:

• обратной силы у 301-ФЗ нет. Если РНС выдано до установления или изменения зоны затопления/подтопления — стройку можно продолжать, а нахождение в зоне не основание для отмены разрешения или отказа во вводе
• это прямо касается и МКД, которые строятся с деньгами дольщиков по 214-ФЗ
• для новых проектов ограничения получается, что по-прежнему в силе
• про ИЖС — тишина. И, кажется, там пока совсем не весело

Тут стоит присмотреться внимательнее к юридической механике.

ст. 55 ГрК РФ:

6. Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию … является:

5) несоответствие объекта капитального строительства … ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации на дату выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Статья 67.1 Водного кодекса:

3. В границах зон затопления, подтопления запрещаются:

1) строительство объектов капитального строительства (за исключением строительства сооружений инженерной защиты, предназначенных для защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод);

То есть позиция Минстроя — это благоприятное толкование в пользу застройщиков и дольщиков, а не железобетонная норма, прямо вытекающая из текста закона.

Отдельного внимания заслуживает последний абзац письма, от которого у юристов наверняка будет то самое "обнять и плакать":

необоснованные ограничения по 214-ФЗ ведут к срыву сроков перед дольщиками, финансовым санкциям для застройщиков и росту проблемных объектов

Читается как официальное признание проблемы тем же ведомством, которое эту редакцию закона, судя по всему, не писало и не согласовывало.

Никита Стасишин, видимо вдохновленный письмом, на ВЭФ добавил своей порции успокоительного. Легче ли от этого стало? Едва ли — особенно если вспомнить, как в принципе проходила ОРВ этого законопроекта. И ведь таких подвигов, очевидно, можно было избежать!

Юридический статус самого письма — рекомендательный, не нормативный акт. Но юристы отмечают: в спорных ситуациях, включая суд, на него можно попробовать сослаться как на официальную позицию профильного ведомства. Ну, вы помните же ту самую стандартную приписку в конце о том, что письма Минстроя не содержат правовых норм (ее здесь как раз нет!):

Письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера

Хрестоматийный случай, когда разъяснение на практике всё же работает?

Что до истории вопроса — она вся зафиксирована и открыта: законопроект №984057-8. Можно сравнить редакции первого и второго чтения 08.07.2026, посмотреть, какие поправки рекомендованы к принятию, кто вносил, кто согласовывал, кто и как голосовал. Выводы — дело каждого, кто умеет читать СОЗД, включая новый состав профильного Комитета ГД по строительству и ЖКХ, при формировании которого будет что вспомнить.

Федеральный закон, впрочем, письмом не перебьёшь, а зоны затопления/подтопления в одночасье не переустановишь — там своя процедура. Поэтому, похоже, разбираться с последствиями придётся уже следующему созыву Думы, возможно даже уже на первом же заседании.

А пока — лучи поддержки Министру строительства и ЖКХ РФ Иреку Энваровичу Файзуллину. Решение публично закрыть такую проблему своим письмом в совершенно непростой ситуации, безусловно, заслуживает всяческого уважения и поддержки. Мужик! Вызвал огонь на себя.

Тема не совсем наша, но раз уж мы её уже поднимали, не можем не отметить продолжение после соответствующего разъяснения Минстроя.

В Свердловской области обсудили план действий, если федеральные решения после изменений в ст. 67.1 Водного кодекса РФ придётся ждать долго. Идея простая: зоны затопления и подтопления никто не отменяет, но можно построить инженерную защиту (дамбы, валы, дренаж, водоотведение), подтвердить проектом, что территория защищена, и после этого пересмотреть границы зоны.

Занятная деталь: возможность сокращать зоны после инженерной защиты в законодательстве была и раньше. Теперь, как выясняется, некоторые девелоперы к инженерной защите уже вполне готовы.

Продолжение истории про зоны подтопления и те самые поправки в Водный Кодекс. Теперь с комментарием с самого верха.

На форуме «Деловой России» вопрос Президенту задал Юрий Коробов, председатель совета директоров АО «Берега». Совпадение, конечно, но символичное.

Под 301-ФЗ попало порядка 73-74 млн кв. м, из них 11 млн должны вводиться уже в этом году.

• Президент поручил Хуснуллину и Минстрою подумать над страхованием и защитными сооружениями (но «не из трёх мешков»).

Марат Хуснуллин:

поправку согласовало Минприроды, а Минстрой не отреагировал, не успел посмотреть…

Закон принят прямой нормой, без переходного периода

…Сейчас, конечно, когда эта ситуация произошла и не было переходного периода, все схватились за эту ситуацию, как её быстрее решать.

• План из двух шагов: сначала постановление Правительства для существующих проектов, затем поправки в Водный и Градостроительный кодексы в осеннюю сессию.

Отдельно отметим: для ИЖС предлагают страхование. Президент сам сказал, что страховок нет, потому что всё компенсирует бюджет. Так что рынок придётся создавать с нуля.

Для промышленных, инфраструктурных крупных объектов, как напомнил Андрей Репик, ключевая роль (и получается, ответственность) — у Главгосэкспертизы:

Главгосэкспертиза согласовывает строительство, только если все инженерные защиты соответствуют необходимому уровню управления риском.