Необходимо пересмотреть подход к формированию себестоимости создаваемого продукта, к планированию инвестиционно-строительного проекта и управлению строительством

Из протокола Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при Комитете Государственной Думы по строительству и ЖКХ:

Главной задачей для бизнеса в ближайшее время станет управление себестоимостью, управление затратами, поиск новых совершенных технологий, чтобы добиться большего от тех же ресурсов, повышая свою производительность труда. В противном случае такому производству нет места в рыночной экономике.

НЕСпроста ещё ещё в 2023 году один замминистра обещал:

Пришло время внимательно посмотреть на все составляющие цены квадратного метра… Будем разбираться по всем составляющим вместе с ЦБ, Минфином, банками, ФАС и регионами. Прошло три года, а в формулу нечего подставлять, ибо Н.Е.С. — "не есть себестоимость".

ЦБ выпустил обзор финансовой стабильности (IV кв .2025 – I кв. 2026 года) и успокоил:

Проблемы отдельных застройщиков не носят массового характера. Прибыль строителей зданий выросла в 2,7 раза — до 0,4 трлн рублей. Продажи квадратных метров растут (+12% в I квартале 2026), цены на первичку подскочили на 3,9% за квартал.

Всё хорошо, прекрасная маркиза. Кроме не Найденной Еще Себестоимости.

Из протокола секции «Планирование и создание эффективной недвижимости. Устойчивость девелоперского бизнеса» Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при Комитете Государственной Думы по строительству и ЖКХ и Департамента залогов Банка ВТБ (ПАО)»:

Необходимо пересмотреть подход к формированию себестоимости создаваемого продукта, к планированию инвестиционно-строительного проекта (ИСП) и управлению строительством.

Главный ограничитель инвестиционной активности девелоперов — финансовая среда, когда:

• реальная стоимость проектного финансирования продолжает расти, средняя ставка проектного финансирования выросла в 2025 г. с 9,4% до 10,8%.
• сократилось покрытие задолженности средствами, размещенными на эскроу-счетах.

Для застройщиков это означает рост стоимости заемных средств и усложнение процедур их получения.

Банки самостоятельно развивают девелоперский бизнес, используя внутренние корпоративные процессы и неограниченный доступ к залоговым активам. Основная стратегия — сохранить стоимость актива, а не ускорить взыскание. При этом ограничивается доступ к залоговым активам профильных девелоперов, проектное финансирование предоставляется «по выбору».

Банки усиливают требования к заемщикам и дисциплину кредитования:

• повышаются требования к коэффициентам покрытия долга, темпам продаж, себестоимости и другим ковенантам проектов;
• процессы рассмотрения и согласования удлиняются;
• бридж-финансирование на площадки без подтверждения градостроительной документацией практически не выдается.

Как следствие, крупные системообразующие игроки на строительном рынке получают преимущество по доступу к финансовым кредитам, к капиталу. Региональные девелоперы вынуждены снижать инвестиционные планы, замедлять темпы строительства, объединяться, чтобы выжить.

Также отмечается:

• Несвоевременная и непрофессиональная разработка градостроительной документации, отсутствие технико-экономических обоснований принимаемых градостроительных решений без профессиональной их экспертизы значительно повышает риски бюджетных затрат, которыми покрываются в том числе меры государственной поддержки.
• Рассогласованность при реализации отраслевых инвестиционных программ, мероприятий комплексных масштабных инвестиционных проектов, в том числе с участием частного капитала, снижает эффективность капитальных вложений, является поводом для социальной напряженности в обществе.
• Предпроектная предынвестиционная подготовка вариантов застройки проектируемых территорий требует оценки всех видов ресурсного обеспечения, уровня готовности строительных мощностей для освоения капитальных вложений в планируемом строительстве, определения ценовых ограничений с учетом зон рисков и мер их преодоления. Отсутствие такой проработки является главным барьером в достижении целей и результатов ИСП, прежде всего по срокам и качеству конечного продукта.

Риск-ориентированный подход подготовки инвестиционных строительных проектов с учетом модели «жизненного цикла» для создания объектов капитального строительства должен стать приоритетным.

В целях эффективного управления капитальными активами необходимо решение приоритетной задачи комплексной цифровизации. Требуется стандартизация технологических процессов, связанность управленческих процедур в единой цифровой среде, как основного источника достоверных публичных данных.