Жирок есть? А если найду? (или зачем нам Open book)

Часть 1/2.

В прошлый раз мы уже писали про риски и премию за риск. Теперь же хочется немного подробнее обозначить другую сторону вопроса – типы контрактов.

Под разные цели можно подобрать разные типы контрактов, учитывающие и перераспределяющие эти самые риски между участниками строительства.

За рубежом самым дешевым по цене является контракт по классической схеме строительства Design-Bid-Build (DBB), когда заказчик нанимает проектировщика, тот готовит проект и потом по этому готовому проекту после конкурентной процедуры заключается контракт с подрядчиком. В принципе,как и у нас.

Противопоставляют ему стройку Design-Build (DB) – проектируй-строй с контрактом EPC. Такие контракты дороже в среднем на +30% из-за того, что риски изменения ПД и соответственно состава и объемов работ с увеличением цены ложатся на подрядчика. И тот, естественно закладывает эти запасы соразмерно возросшим рискам. Зато строится быстрее.

Если подняться по табличке выше к 5 или к 4 классу точности расчетов, где проект еще не разработан, то стоимость там можно определить только по объекту-аналогу или по пересчитанной с объекта-аналога мощности (м2, м3, единицу оборудования и пр.) плюс этот самый запас 30-50%.

Обычно и классические контракты DBB и DB (EPC) заключаются с паушальной ценой (Lump Sum) и потом оплачиваются по проценту готовности. Самый не затратный в плане контроля со стороны заказчика контракт. Проверяй себе качество и никаких объемов.

Если не хочется заключать именно такой контракт, то есть проектировать самому, а строить начинать надо без законченной ПД, то есть контракты типа UNIT PRICE. Заказчик на конкурс или закупку выставляет список предполагаемых работ, а претенденты дают свои цены (PRICE) на каждую из них.

И оплата после заключения контракта осуществляется по фактически выполненным объемам работ, которые перемножаются на оговоренные единицы стоимости. Примерно, как делаем мы, только цена будет фиксированная за каждую единицу, но в целом открыта.

И самый не выгодный для заказчика в плане денег – контракт на возмещение затрат, он же Open book, он же Cost-Plus Fee и T&M. Здесь заказчик кроме всего прочего принимает на себя еще и риски изменения конъюнктуры рынка. То, что есть рисками подрядчика на любых других контрактах.

В Open book ни сметы, ни единичных расценок у подрядчика нет и между прогнозной оценкой заказчика и факт затратами подрядчика выруливает уже сам заказчик. Если, есть, конечно, запасы непредвиденных, которых и в размере 50% в по 5 классу точности может не хватить.

Нужно переделывать работу – плати. Увеличилась стоимость материалов – плати. Увеличилась стоимость аренды техники – плати. Плати за простои людей и техники, которые иногда достигают 50%.

Поэтому самый не выгодный контракт. Мало того, что здесь заказчику приходится платить буквально за все, так еще нужно много больше контролеров, чтобы все отслеживать и перепроверять. Счета на материалы, табеля на рабочих – все-все. Нужно как прорабу стоять на площадке и смотреть много бухгалтерской отчетности подрядчика.

К примеру, в FAR США прямо указано, что данный тип контракта может заключаться только если невозможно заключить никакие другие – с фиксированной ценой. Поэтому такое заключается только на очень срочное, без проекта и что нужно строить «с колес».

Но мы же не хотим дорого даже +30% как с нормальным EPC. Поэтому мы придумали свой аналог EPC-контракта, когда он заключается с одной ценой, можно сказать паушальной, которая определена по объекту-аналогу, а затем подрядчик должен разработать сметы по нашим расценкам, втиснуться в данный лимит и дальше мы оплачиваем ему как при обычном контракте. То есть никаких тебе запасов на риски и никой премии за риск.

И контракта с фиксированными расценками и приблизительной ценой типа UNIT PRICE у нас нет по этой же причине. Есть обычный классический контракт, только объемы по нему считаются также как по UNIT PRICE, чтобы конечно же срезать лишний жирочек, который бы оставался подрядчику с паушальной ценой.

Часть 2/2.

Так зачем нам самый дорогой и затратный для заказчика Openbook? – Ровно затем же, зачем перевернули с ног наголову и конкуренцию с нашим английским обратным аукционом, и EPC, и механизм экономии подрядчика и много чего другого. Чтобы не получить разумные и справедливые рыночные цены, а остаться в достоверных. А потом снизить еще и их.

Плюс, нужно не забывать, наши западные партнеры как правило не производят оплату подрядчику по инвесторской смете, поэтому можно сказать, что все разговоры об отсутствии у нас прозрачности являются простыми спекуляциями. Просто после того, как становится все видно – это начинает не нравиться никому.

Поэтому несмотря на все закрученные гайки на госзаказе: на нерыночные зарплаты в сметах и другие лимитированные расходы, считающиеся с них, на отсутствие адекватных запасов непредвиденных и отсутствие премии за риск с явно возросшими рисками, на отсутствие VECP и т.д.

Не смотря на все это, в смете все еще водится жирок, который не дает покоя регулятору. Ни есть спокойно, ни спать он не может – ищет как бы и его обрезать. А что еще обрезать?

Во-первых – это воздух, который закладывает проектировщик в связи с тем, что часто не может быстро и точно просчитать объемы.

Во-вторых – это плюсовая разница между стоимостью некоторых сметных позиций и рыночной.

И первое, и второе – это на самом деле далеко не все позиции сметы, и даже не половина. Навариться на этом в жирный плюс не получится, тем более если по большинству других расходов ты в минусе.

Жирок по воздуху планируется срезать цифрой через более точную графическую часть, плюс если уже будет более точная основа – также резать через исполнительную, в том числе цифровую, превратив ее наконец в документацию бухучета.

Срезать жирок по воздуху в коммерческом строительстве нормально. Это сильно дорого в условиях, когда подрядчики назначают свои цены. Примерно по этим же причинам зарубежным коллегам-заказчикам не нравится контракты с паушальной ценой с корректировками проектной документации в процессе – дорого и сложно, с чем также пытаются бороться цифрой. Но у нас на госзаказе подрядчик цены не устанавливает и в этом вся разница.

А вот жирок по ценам, которые рассчитал проектировщик, которые прошли госэкспертизу и которые утвердил заказчик как раз-таки охота срезать при помощи идеи Open book. Но неплатить подрядчику за все его фактзатраты по зарплате, технике, а контролировать только ту часть, где может быть плюс.

Подобный опыт у наших соседей, кстати, есть, когда затраты по материалам оплачиваются по предоставляемым счетам, кроме оговоренных. А проверяют и подписывают формы на оплату на основании этих счетов сметчики заказчика. Готовы ли наши сметчики принять на себя еще и такую работу?

Тем не менее самые жирненькие позиции на материалах остались и могут еще удешевить стройку дополнительно к уже сниженной примерно на 5% от стоимости строительства за счет перехода на РИМ.

То есть мы опять извращаем смысл Open book и придумываем свой, который заключается в том, что никакие лишние риски заказчик на себя не берет, а просто занижает стоимость еще ниже.

Да, у нас есть Постановление №1315 и приказ 500/пр с увеличением цены до 30% за счет увеличения цены материалов, чтобы покрыть инфляцию и как бы какие-то риски заказчик на себя все-таки берет. Но, это только по материалам, только если есть лимиты, как правило, для своих, потому что это как бы не обязанность.

Спрашивается, зачем нам ездить в Китай смотреть как там с ценообразованием? Это другим стоит поучиться у нас как строить максимально дешево и еще дешевле дешевого!

Правда, неизвестно, кто из подрядчиков сколько нарушает законы, чтобы просто выжить в таких условиях. Ясно одно: после срезки существующих остатков жирочка, честных и грамотных строителей на госзаказе не должно остаться совсем.

Александр Васильев, специально для тг-канала "Просто о сметах".