О себестоимости жилья, двух системах ценообразования и проверке достоверности — в парадигме банков

Совершенно бесспорно, что Никита Евгеньевич Стасишин в медийном пространстве уделал всех остальных зам.министров: жжет глаголом на грани фола. То с квартирами для молодежи, где придется "сильно вложиться в шумоизоляцию, а себестоимость строительства не уменьшится"; то про жен, вникая в специфику флипперства; то с планом "Г" вместо "Б"; то с "деревом, которое не должно превратится в пенек"; или строительные компании «из трех букв». И повестка у него что ни на есть "горячая" — квадратные метры, аудитория — те самые застройщики, которые помогают улучшить жилищный вопрос населению.

Обратили внимание еще на одно огненное высказывание:

К 2030 году одна из задач — трансформироваться, увеличив производительность труда в стройке. В мире с этим всегда проблема, играет роль человеческий фактор. Дело в том, что проекты часто плохие. Каждый мэр или губернатор считает, что нужно запроектировать школу и садик, что она должна быть именно такая. В процессе стройки все меняется, стоимость стройки растет. Школы, которые строят застройщики, часто лучше и дешевле по стройке, чем те, которые строят регионы за бюджетный счет. Сидя в кабинете, точно не придумаешь лучше, чем находясь на земле.

Может быть Никита Евгеньевич не в курсе, что все его любимые застройщики работают в коммерческой системе координат, со всеми вытекающими. У них своя система ценообразования. И они точно счастливы, что не в госстройке. Там нет госэкспертизы с той самой проверкой "достоверности" и задачи освоить бюджет во что бы то ни стало. Над проектом работают понятные проектировщики и подрядчики, хорошо зарекомендовавшие себя на других объектах. Опять же потому, что они не в бюджетных реалиях. Там даже BIM есть! Целых 38%! Поэтому и шутить можно.

Примерно эти же тезисы, как у Никиты Евгеньевича, звучали на Совещании по вопросам развития строительной отрасли в Кремле 2 года назад. Выходит, что с тех пор ничего тут не меняется: все хотят новое, уникальное и проектируют-проектируют. Вместо ТПД. Может быть с "коммерсами" по проектам повторного применения и типовым проектами хотя бы договориться, чтобы пополнить тот самый банк документации и решений? Ну никак не хватит тех самых 70 млн., которые на это все хотят выделить.

Стоп, мы забыли, там же сметы не в РИМ. Впору заглянуть в соседние кабинеты к коллегам по цеху.

К слову, пора бы Константину Александровичу и Сергею Григорьевичу догонять. Благо, есть с чем, зоны ответственности — самые, что ни на есть животрепещущие и не менее важные. Да и умеют же, когда хотят, даже экспромтом.

Неделю назад зам.министра строительства Никита Стасишин в Сочи "жег напалмом", показывая как надо работать с медиа, а заодно общался с застройщиками. Видимо, они ему что-то объяснили. Внезапно "вспомнив" про банки:

Очень хочется посмотреть на ту модель, к которой придет банк вместе с застройщиком при раскрытии счетов эскроу...

Давно смотрим. И видим всё ту же картину с 2019 года:

• Банк на проектном финансировании заработал.
• Банк на процентах заработал.
• Банк на ипотеке заработал.
• Банк ещё и «с дисконтом 50%» недопроданные квартиры отжал может получить.

А застройщику — новые проекты начинать нечем. Свободных денег — нет.

Вспомнили старую статью Forbes (2020!). Там давали расклад, кто главный инвестор и кто потом всё перепродаёт по рыночной цене, оставаясь "в шоколаде". С тех пор ничего не изменилось. Разве что риторика стала чуть честнее — теперь уже и Никите Евгеньевичу вдруг стало грустно смотреть, как банки "обнуляют" застройщиков.

Те банки, которые требуют от застройщиков поддержания темпов продаж, будут нести ответственность вместе с застройщиками за то, что они сотворили

Страшно кому? Банкам? Нет! Страшно застройщику — и дольщику, который в итоге всё это оплатит дважды: и в цене за метр, и в ипотечном платеже.

А обещали же, помните? Все, как с РИМ:

Переход на эскроу повысит прозрачность! Снизит себестоимость!

Ну да. Только себестоимость не упала. Даже расчёты по ней Минстрой до сих пор не показал — Никита Евгеньевич собирался их обнародовать ещё в ноябре 2023. Где?

Весь этот эскроу-пирог — это не про доступность жилья. Это про то, как банки «забирают своё» даже у банкротящихся девелоперов при такой инфляции и ключевой ставке. И про то, как крупняк растёт за счёт падения мелких. Рынок? Конкуренция? Здоровая?

Диссонанс: в то время, как Марат Хуснуллин топит за рассрочку, его коллега "душит" ее, параллельно еще раз поднимая вопрос раскрытия эскроу...

Ничего, что раскрытие — это ещё хуже долёвки? Обманутые дольщики 2.0? Кто бы мог подумать. Осталось только еще модное нынче страхование сюда навесить.

А ведь выход на поверхности:

• Госэкспертиза всех МКД, чтобы было видно реальную стоимость и весь этот «банковский жирок». Заодно и госэкспертиза трансформируется не в то, что сейчас есть, а много большее и действительно достоверное. Давно об этом говорим! И даже НЦС будет более объективным по этим объектам!
• Поэтапное раскрытие именно "излишков" эскроу — строго под оплату подрядчикам по сметам, прошедшим экспертизу, чтобы не копить долги и не множить дефолтные «метры». Причем, банк выполняет еще и функцию казначейства!
• Ну или пусть банки тогда всё строят и проверяют — если так уверены в своей модели. Тогда, может и экспертиза будет не нужна, и даже СРО негосударственных экспертиз.

Пока же в этой истории стабильна и не изменна только одна величина — прибыль банка. Ну и бенефициары — те же на манеже, кто собирает прибыль под 50%.